RỦI RO TỪ MUA CHUNG BẤT ĐỘNG SẢN

Manh nha tại thị trường Việt Nam vào cuối năm 2020, cho đến mới đây Công ty Moonka cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỉ khi chỉ cần vài triệu đồng bằng công nghệ blockchain đã gây xôn xao trên thị trường.

Theo chia sẻ của đơn vị này, công ty cũng như một  sàn giao dịch bất động sản liên kết giữa người bán và người mua. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỉ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng.

Theo đó, khách hàng có thể mua 1 hoặc hoặc nhiều phần và khi đó họ có thể sở hữu một phần của bất động sản tiền tỉ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” lại cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ sẽ được Moonka nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đã “chốt” mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.

Đáng chú ý, theo tìm hiểu của phóng viên, ngay từ cuối năm 2020, mô hình chia nhỏ bất động sản đã được một số đơn vị tung ra thị trường. Đơn cử ứng dụng của Công ty cổ phần RealStake, với hình thức vận hành gần tương tự của công ty Moonka, trong các dự án được góp vốn, khách hàng sẽ ký với công ty này hợp đồng mua bán và quản lý bất động sản. Trong hợp đồng thể hiện rõ tỉ lệ khách hàng tham gia góp vốn.

Hay một đơn vị khác, Công ty REVEX cũng đưa ra lời giới thiệu về mô hình mua chung bất động sản, đầu tư chỉ với 1 m2, hưởng lãi cho thuê hằng tháng và chênh lệch giá bán theo tỉ lệ.

Theo giới thiệu của đơn vị này, một dự án  bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ tùy chủ đầu tư.

Đơn cử như một BĐS căn hộ A có tổng giá trị đầu tư 10 tỉ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng, mỗi đơn vị hợp đồng là 1 triệu đồng. Khi cho thuê hoặc bán căn hộ, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ.

Các dự án bất kỳ có thể kết nối với những đơn vị này thông qua hệ thống giao diện lập trình ứng dụng để kêu gọi nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản.

Chủ tịch HoREA cho biết, tại New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu USD tọa lạc tại trung tâm quận Mahattan nhờ vào hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain.

Theo đó, Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số (sử dụng thiết bị Token hoặc phần mềm Token; Mã số Token chỉ có giá trị sử dụng một lần và người sử dụng phải quyết định trong vòng 60 giây).

Mã số Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như một mã cổ phiếu và các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).

Theo đánh giá của HoREA, hình thức này mở ra thế giới tiền tệ mã hóa tài sản cho những người có nguồn tài chính ít ỏi tham gia thị trường. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống đã dần lỗi thời.

Hiện hoạt động mã hóa bất động sản vẫn đang ở thời kỳ sơ khai nên chưa mở rộng với công chúng, do đó chưa có tác động nhiều đến hoạt động tài chính và thị trường bất động sản. Thế nhưng, với sự cải tiến không ngừng của công nghệ, mô hình này chắc chắn sẽ mang đến nhiều tiềm năng, ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh bất động sản và cách sở hữu tài sản trong thời đại kỹ thuật số phát triển mạnh mẽ như hiện nay.

Tuy nhiên, theo TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia đầu tư, thực tế trên thế giới Quỹ REIT là mô hình giải quyết 2 yếu tố quan trọng cho nhà đầu tư vào bất động sản là nhà đầu tư ít tiền vẫn đầu tư được và nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro qua nhiều loại bất động sản mà không cần nhiều tiền.

Song vị chuyên gia cho rằng mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P, đơn vị app chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau).

TS Đinh Thế Hiển phân tích, về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép, song để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ mạnh về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... – là những điều mà nhiều P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Bên cạnh đó, về việc huy động vốn cụ thể qua tài sản bất động sản (nhà, dự án), nếu chủ đầu tư đưa các dự án này lên app để huy động vốn và chứng thực sở hữu "cổ phần" cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên thì thực tế chỉ sở hữu ảo trên app. Có thể ví như nhà đầu tư đang đi "mua vịt trời".

Ngoài ra, TS. Đinh Thế Hiển cũng khẳng định app là đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua miếng đất (nhà - dự án) - Trường hợp này cũng vi phạm Luật chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của UBCKNN.

Ngoài ra, đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức, mà các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp ( chủ đầu tư) muốn "múa may" gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do,... Trong trường hợp xấu hơn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn…, thì nhà đầu tư đều rất dễ "chết đứng".

Đồng quan điểm, chia sẻ với PV, ở góc độ pháp luật, LS Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, hình thức này mới nghe thì có thể thấy tích cực vì được chia nhỏ, giảm rủi ro "bỏ hết trứng vào một rổ" cho nhà đầu tư thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, kiểu đầu tư này dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay lợi dụng để lừa đảo.

Theo LS Trương Thanh Đức, Luật quy định một bất động sản có thể được nhiều người đồng sở hữu nhưng chưa có trường hợp nào sổ đỏ ghi đủ cho từ 10 người hay cả 100 người. Như vậy những người mua chỉ có thể ủy quyền cho trưởng nhóm làm đại diện. Điều này lại trở thành như hoạt động ủy thác đầu tư. Nếu gặp người lợi dụng thì nhà đầu tư sẽ mất tiền.

"Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định. Nếu xảy ra tranh chấp cũng khó kiện đòi được tiền vì phải cần cả 100 người hay ngàn người đó đều có chung ý kiến thống nhất. Người dân nên cân nhắc kỹ và tự quyết định vì phải chấp nhận mọi rủi ro nếu tham gia", Luật sư Trương Thanh Đức cho biết.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết do còn rất mới mẻ, cách huy động vốn này cần thêm thời gian kiểm chứng và cần một vài thí điểm điển hình để đánh giá tính hiệu quả và nhu cầu của thị trường.

Bà Hương cho biết, có 4 yếu tố quan trọng quyết định thành công của mô hình huy động vốn kiểu mới này.

Thứ nhất, là khung pháp lý phải đảm bảo cho các giao dịch loại hình này hợp pháp và đúng luật.

Thứ hai, là nền tảng công nghệ phải an toàn, yếu tố bảo mật phải đảm bảo như thị trường chứng khoán hoặc ngân hàng.

Thứ ba, là tiêu chí sản phẩm phải quy định rõ ràng bao gồm pháp lý, thương hiệu chủ đầu tư, các cam kết và điều kiện đảm bảo đi kèm.

Và cuối cùng là cần thêm thời gian để thay đổi thói quen đầu tư của khách hàng. Thay vì một sản phẩm một người sở hữu thì giờ có thể nhiều người cùng sở hữu suất đầu tư nhỏ theo thời hạn được ấn định trước. Chỉ khi nào khách hàng tin tưởng, tỷ lệ thành công của loại hình này mới cao.

"Các thí điểm của mô hình này nên triển khai thận trọng vì chỉ cần một sơ suất nhỏ cũng sẽ gây ảnh hưởng lớn đến niềm tin của toàn thị trường", bà Hương khuyến nghị.

DIỆU HOA

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp